 
不動産経営とはすなわち不動産投資の事を指し、一般的に経済活動において、将来、資本を増加させるために、現在の資本を投じていく活動のことを不動産投資と言います。
不動産投資と聞くと、「土地も賃貸用の物件も持っていないから手が出せない。」「当たれば大きいかもしれないが、リスクが大きくて・・・。」「そういったことはお金持ちがするもの」というイメージをお持ちではないでしょうか。 まずは「不動産投資」を理解することから始めましょう。 「不動産投資」とはアパートやマンションなどの不動産の物件を購入し、購入した物件を他人に賃貸したり、売却することによって収益を得る方法の投資です。 もともとは購入した不動産の値上がり後に売却して利益を得る、売却利益（キャピタルゲイン）を期待する投資でしたが、現在は購入したマンションなどを賃貸して得られる家賃収入つまり運用利益（インカムゲイン）を期待する不動産投資が主流です。" 長引くデフレ不況やペイオフ解禁、高齢化社会への急速な移行の中でアテに出来ない年金制度、定年退職後の長いセカンドライフ、将来に対する不安は尽きないと思いますが、この厳しい低金利時代でも、不動産投資は高利回りが期待でき、サラリーマンの方にも無理なく始められる資産運用です。 以下に不動産投資のメリットとリスクをまとめてみました。   公的年金と貯蓄だけでは長い老後の生活は不安がつのります。投資用マンションを購入して定年までにローンを完済させておけば、老後に支給される公的年金にプラスして安定した賃貸（家賃）収入を得ることが出来ます。
 投資用マンションをローンで購入すると団体信用生命保険に加入することになります。万一、ローン返済中に死亡したり、高度障害などになった際でも、団体信用生命保険が適用され、ローンの残債は保険から支払われます。残されたご家族には債務のないマンションが残りますので月々安定した家賃収入を受け取ることが出来ます。また、売却してまとまったお金を手にすることも可能です。
 不動産投資では、家賃収入は不動産所得として給与所得等とは別に申告します。申告の際、建物の減価償却費やローン金利、さらに固定資産税などの必要経費が認められ、それらを家賃収入から差し引き赤字部分を損益通算として給与所得や事業税などの他の所得から差し引き所得税・住民税の節税をすることが出来ます。但し、不動産所得が黒字の場合は税額が増え、節税効果は薄くなりますのでご注意ください。
 相続の際、購入した投資用不動産は時価の現金や株式と違い評価額（概ね建物は取得価格の50%、土地部分は時価の80%で評価されます。）で決まります。賃貸中であれば更に土地・建物ともに2、3割の評価額を下げることができるので、相続対策として有効と言えます。
 経済がインフレに転じて、物の価値が上昇し預貯金などの貨幣価値が低下した際、投資物件の資産価値や賃料相場の上昇が考えられます。インフレの際に低下する預貯金の一部をアパート・マンションなどの運用に回しておくことで、将来のインフレヘッジというわけです。またインフレの際に購入した不動産を売却することで、多少のキャピタルゲインを見込める可能性もあります。
  アパート・マンション経営で一番怖いのが、長期間空室が続いてしまう事です。どんなにいい条件の物件でも、常に満室で、入居者が退室してもすぐに次の入居者が見つかる、という保証はないのです。また、家賃滞納者がいる場合も、滞納分が回収できるまでは空室と同様に、家賃収入を得ることはできません。場合によっては入居者を確保するために、賃料を下げなければならないというケースも考えられます。
 どんな物件でも、築年数の経過による、建物の老朽化や陳腐化は避けられません。
安定した入居者を確保するためにも、常に最良の状態を維持するための修繕費用は必須になりますが、建物の利用状況などの問題で、当初予定していた以上に設備投資への金額が高くなってしまうことも考えられ、修繕費用についての不安が出てきます。 様々なケースを想定して、長期の修繕計画を十分検討しておく必要があります。  価格の下落などが原因で、購入した物件の価値が下がってしまった場合は、取得した不動産を売却した場合に損をする、キャピタルロスを生じる恐れがあります。
 低金利時にローンを組んで物件を購入できたとしても、その後ローン金利の上昇により返済金額が増えてしまった場合、投資物件の予定利回りが減少する可能性があります。
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